Nieuwbouwparadox

NEPROM identificeert in haar jaarlijkse ‘Monitor Nieuwe Woningen’ een afname van de verkoopportefeuille van de bestaande woningvoorraad. Daarnaast groeit het aanbod aan nieuwbouwwoningen niet evenredig met de toenemende vraag. De verkoopportefeuille slinkt terwijl de verkoop groeit (NEPROM, 2016). Een tekort op de Nederlandse woningmarkt dreigt.

Het aantal verleende bouwvergunningen voor nieuwbouw van woningen was sinds 2013, het laagste punt na de economische crisis, weer aan het stijgen (CBS, 2016). Echter laat het 12-maandstotaal van juni 2015 tot en met mei 2016 een daling zien in het aantal nieuwbouwwoningen waarvoor een vergunning is aangevraagd en ligt het niveau onder 43.000 vergunde nieuwbouwwoningen [zie figuur 1] (Cobouw, 2016). Gezien de afnemende voorraad en toenemende vraag naar nieuwbouwwoningen is dit opmerkelijk.

Schermafbeelding 2016-08-14 om 13.08.22

Het aantal nieuwbouwwoningen waarvoor een vergunning is verleend is volgens Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft, niet genoeg om aan de vraag naar minstens 80.000 nieuwe woningen per jaar te voldoen (NAW, 2016). Woningprognose Primos 2015 prognosticeert eveneens een productieopgave van 80.000 tot 90.000 nieuwe woningen per jaar (Bouwend Nederland, 2016), terwijl de Rabobank 70.000 tot 80.000 nieuwe koop- en huurwoningen per jaar voldoende acht (FD, 2016a). In 2015 was de werkelijke productie 48.381 nieuwe woningen. Een stijging ten opzichte van de productie in 2014, maar ook het vierde opeenvolgende jaar dat de productie niet boven de 50.000 nieuwe woningen kwam (CBS, 2016). Het tekort aan woningen groeit met ongeveer 30.000 per jaar en is inmiddels opgelopen tot ongeveer 200.000 woningen (Dynamis, 2016).

Een aanvulling van de nieuwbouwportefeuille is wenselijk en noodzakelijk, omdat 1) er door sloop woningen aan het bestaande woningaanbod worden onttrokken, 2) de vraag naar woningen stijgt door een toename van het inwoneraantal en 3) de huishoudenssamenstelling aan verandering onderhevig is (Trouw, 2016). Daarnaast is er door de lage productie van de voorgaande jaren sprake van een inhaalvraag (Cobouw, 2016). Het tekort aan woningen doet zich voor in zowel de koop- als huursector. De toenemende schaarste heeft tot gevolg dat de druk op de bestaande woningvoorraad groter wordt en de prijzen stijgen (Trouw, 2016).

Redenen
Er worden verschillende redenen genoemd voor het achterblijven van de productie. Allereerst de roep om transformatie van onder andere Rijksbouwmeesters (NAW, 2016). Het Planbureau voor de Leefomgeving [PBL] (2016) berekent dat door leegstaande panden te transformeren tot 2050 een bandbreedte van 35 tot 80% van de woningbehoefte kan worden gerealiseerd. Friso de Zeeuw, hoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de TU Delft, stelt echter dat de potentie van leegstaande gebouwen voor transformatie naar woningen in de praktijk circa 5% van de woningbehoefte dekt. Het PBL-rapport ‘Transformatiepotentie: woningbouwmogelijkheden in de bestaande stad’ neemt volgens De Zeeuw afzonderlijke leegstaande gebouwen in ogenschouw als terreinen en bebouwde gebieden die voor transformatie in aanmerking komen, zoals verlopen bedrijfsterreinen, mee in de berekening, terwijl de potentie er in de praktijk niet is. Daarnaast is geen rekening gehouden met de financiële haalbaarheid van de locaties. De Zeeuw stelt: “Hoe groter de effectieve woningvraag, des te groter de noodzaak om ook buiten het bestaand stedelijk gebied woningen te bouwen” (Gebiedsontwikkeling.nu, 2016). Ten tweede wordt de hoge grondprijs genoemd als reden voor de achterblijvende woningproductie. Gemeentelijke grondbedrijven en grote bouwers hanteren te hoge prijzen, waardoor projectontwikkelingen om financiële redenen niet kunnen worden gerealiseerd (FD, 2016). Grondprijzen liggen gemiddeld 10% hoger dan aan het begin van de crisis, terwijl de prijzen van nieuwbouwwoningen, gecorrigeerd voor kwaliteitsverschillen, gemiddeld 15% lager liggen, berekent de Nederlandse Vereniging van Bouwondernemers [NVB]. Volgens de NVB hebben gemeenten ongeveer driekwart van de beschikbare bouwgrond in bezit en streven zij naar opbrengsmaximalisatie in plaats van het stimuleren van de woningproductie (FD, 2016b).

Literatuur
Volgens het vierkwadrantenmodel van DiPasquale & Wheaton (1994) zou bij stijgende huizenprijzen en toenemende vraag de productie van woningen toenemen. Boelhouwer (2005) heeft een onderzoek gedaan naar een vergelijkbare situatie die zich voordeed tussen 1990 en 2004. Ook in die periode was er een paradox door de stijgende huizenprijzen enerzijds en de stagnatie van de woningbouwproductie anderzijds. Het veranderende grondbeleid was destijds een oorzaak van de paradox; van actief naar passief beleid.

Aan de huidige paradox liggen andere oorzaken ten grondslag. Een onderzoek naar die oorzaken is onderdeel van mijn masterthesis. To be continued…

Stimuleren van mentaal eigenaarschap voor woningcorporaties

Huurders van een woning zijn in juridische zin geen eigenaar van de woning, maar kunnen zich derhalve wel mentaal eigenaar voelen. Rieuwerts (2014) definieert mentaal eigenaarschap als: ‘een gevoel voor een object dat niet per se in het eigendom ligt, maar wel zo wordt ervaren en behandeld’. De mentaal eigenaren hebben soms een individuele vraag. Corporaties komen in deze vraag tegemoet door het faciliteren van Zelf Aangebrachte Voorzieningen (hierna te noemen: ZAV). Hiermee moedigen de corporaties huurders aan om letterlijk en figuurlijk te investeren in hun woning. ZAV wordt door corporaties gezien als een van de middelen om mentaal eigenaarschap te stimuleren. Er zijn echter wat problemen waartegen men aanloopt met betrekking tot ZAV: de aanvraagprocedure is bureaucratisch, het planmatig onderhoud werkt beperkend en investeringen kunnen voor een hogere huur zorgen door het puntensysteem.

Woningcorporaties hebben belang bij een zittende huurder en moedigt derhalve mentaal eigenaarschap aan. Een mentaal eigenaar is eerder bereid te investeren in de eigen woning. Van je huis een thuis maken. Naast de mentaal eigenaar en de huurders die zich niet-mentaal eigenaar voelen herkennen Wernsen en Pauwels (2014) twee andere groepen bewoners: de potentieel mentaal eigenaar en de (soms) onverwacht mentaal eigenaar. Een schematisch model vrij naar het model van Wernsen en Pauwels is in figuur 1 weergeven.

Afbeelding1
Figuur 1. Schematisch model mentaal eigenaarschap (eigen bewerking, 2016)

De huurder die zich mentaal eigenaar voelt wil een thuis maken en heeft al de intrinsieke motivatie om te investeren in ZAV. De niet-mentaal eigenaar kiest er bewust voor dit niet te doen om redenen als: de woning wordt gezien als tijdelijk verblijf, er is in het budget geen ruimte om te investeren in ZAV, men legt de verantwoordelijkheid bij de woningbouwcorporatie, etc. De aandacht van corporaties zou daarom moeten uitgaan naar de andere twee groepen in het schema. Bij deze groepen is het grootste effect te bereiken. Waarom zouden corporaties hun tijd, geld en middelen inzetten op een doelgroep die er bewust voor kiest om niet te investeren of al de motivatie heeft om te investeren?

Identificeren doelgroep
Een belangrijke taak voor de corporaties ligt in het identificeren van de verschillende groepen van mentaal eigenaarschap. Centraal hierbij staat of de huurders op de hoogte zijn van de mogelijkheden voor, dan wel interesse hebben in ZAV (hiermee is de potentieel mentaal eigenaar direct aangesproken). De respons die men ontvangt uit bewonersonderzoek kan als input worden gebruikt om de verschillende groepen te identificeren. Respons kan worden ontvangen door bijvoorbeeld het aanschrijven van bewoners. Een geanonimiseerd onderzoek is niet mogelijk, aangezien je gegevens van de bewoners wil weten om ze vervolgens in doelgroepen te kunnen plaatsen. Door er iets tegenover te stellen voor de bewoner (bijvoorbeeld een eenmalige huurkorting) kan de respons rate worden verhoogd.

Toekomstige focus
Op dit moment faciliteren corporaties ZAV in plaats van dat zij het actief te stimuleren. Dit uit zich door bewoners standaardprocedures te laten doorlopen en niet door het aan de man brengen van de mogelijkheden van ZAV. Zij zou er dan ook verstandig aan doen om zich in een meer stimulerende rol te schikken. Dit kan het doen door de drempel voor ZAV te verlagen. Om te beginnen met het reduceren van de ‘papierwinkel’ die de aanvraag nu met zich meebrengt. Dit kan bijvoorbeeld door het bieden van een online platform en/of het efficiënt inrichten van de formulieren, zodat de aanvraag met een paar A4’tjes kan worden gedaan. Natuurlijk moet niet vergeten worden dat ZAV moeten voldoen aan diverse eisen om de kwaliteit en veiligheid te waarborgen.

De drempel verlagen is een eerste stap, maar zeker nog niet het eindpunt waar men naar zou moeten streven. Om echt een stimulerende rol aan te nemen zouden bewoners en stakeholders beter op ZAV gewezen moeten worden. Dit kan door social advertising, organiseren van bewonersdagen en door het aanbieden van aantrekkelijke financieringsvormen. Hiermee kan al begonnen worden bij het identificeren van de doelgroep, zoals gemeld.

Aanpak
De aanpak onderscheidt zich door allereerst inzichtelijk te krijgen wie nog niet is bereikt, maar potentieel wel interesse heeft in een ZAV. Middelen zijn beperkt dus effectieve benadering van de doelgroepen is essentieel. Aanvullend wordt antwoord gegeven op de vraag hoe deze bewoners te bereiken en op welke wijze concrete stappen kunnen worden gezet om de drempel te verlagen en hoe corporaties dit in hun huidige bedrijfsvoering kunnen implementeren.

  • Sterk theoretisch kader (model mentaal eigenaarschap)
  • Duidelijke focus op doelgroep en focus corporaties
  • Synergie-effect door mix van stakeholders en online/offline platform
  • Identificatie doelgroepen; hoe gaat de respons rate zijn?
  • Pionieren met online platform

Wernsen, I. en Pauwels, S. (2014) Corporatie en bewoners, op weg naar gelijkwaardigheid en wederkerigheid. Een verkenning. Kennisplatform Corpovenista.

Rieuwerts, S. (2014) Mentaal eigenaarschap bij huurders van woningcorporaties. TU Delft.

 

How to understand changes in the investment strategies for social housing?

Door bedrijven of door woningbouwcorporaties? Wat betekent dit voor investeringen in sociale huurwoningen op verschillende locaties?

Het blijkt voor gemeenten lastig om te kunnen omgaan met grote woningcorporaties. Deze corporaties hebben een te machtige onderhandelingspositie ten opzichte van gemeenten als het gaat om het realiseren van sociale woningbouw (FTM.nl, 2015). Nieuwe wetgeving moet ervoor gaan zorgen dat de bal weer bij de gemeenten komt te liggen door het vormen van woningmarktregio’s. Een corporatie mag slechts in één woningmarktregio investeren, waardoor woningcorporaties gemeenten (straks woningmarktregio’s) niet langer tegen elkaar kunnen uitspelen.

In Nederland domineren de overheden op de grondmarkt (Needham, 1992, pp. 670). Zowel in bezit als door het planningsregime. Samenwerkingsverbanden tussen woningcorporaties en gemeenten kunnen volgens Evans (2004, ch. 15) zorgen voor rendabele projecten, omdat gemeenten de grond vaak al in bezit hebben of gebruik kunnen maken van compulsory purchase. Onteigening kan in Nederland als het een maatschappelijk belang dient. Sociale woningbouw wordt gezien als een maatschappelijk belang. In zo’n samenwerking kunnen corporaties kunnen grond verkrijgen van de gemeenten tegen een lage prijs. Dit is nodig aangezien sociale woningbouw vaak niet de highest and best use is (De Kam et al, 2008, pp. 2). De markt zal daarom geen sociale woningbouw leveren wanneer de grondprijzen te hoog zijn (De Kam et al, 2008, pp. 10). Needham (1992, pp. 678) zegt hierover dat er in bijzondere omstandigheden ‘subsidies’ ter beschikking worden gesteld om het project met sociale woningbouw kostendekkend te krijgen. In onderstaande grafiek is te zien dat wanneer de corporatie de grond kan verkrijgen voor een lager bedrag, de ontwikkeling grootschaliger kan worden en er meer te besteden is aan andere kosten (bijvoorbeeld bouwkosten).

Schermafbeelding 2015-11-17 om 12.29.33

De Amerikaanse belegger Heitman ziet kansen op de Nederlandse woningmarkt. Een specifieke doelgroep en de lange wachtlijsten voor een sociale huurwoning hebben de belegger doen besluiten in te stappen. In het artikel verkondigt Heitman de grond voor realisatie van het sociale woningbouwproject tegen een lage prijs te kunnen verkrijgen (FD, 2015). De gemeente Amsterdam ziet blijkbaar het maatschappelijk belang van de ontwikkeling en heeft naast de scherpe grondprijs ook het vergunningentraject snel doorlopen, waardoor (rente)kosten bespaard zijn gebleven. De ontwikkeling met een BAR van 6% van het project valt of staat met deze samenwerking.

Een samenwerking tussen gemeente en woningbouwcorporatie of ontwikkelaar draagt bij aan het behalen van positieve resultaten. Waar nieuwe wetgeving gemeenten enerzijds in bescherming nemen tegen corporaties kunnen gemeenten anderzijds via nieuwe samenwerkingen het maatschappelijk belang nog beter dienen.


Dit artikel is geschreven als opdracht voor het tentamen van Real Estate and Land Supply. Hierbij is een onderwerp met enkele krantenartikelen theoretisch onderbouwd aan de hand van enkele vooraf gelezen stukken uit de wetenschappelijke literatuur.

How to understand investments in cultural heritage?

Het Rijksmuseum, historische panden voor onderwijsdoeleinden en het Postkantoor Coolsingel? Wat is de relatie tussen de drie voorbeelden en wat zijn de verschillen?

Het Rijksmuseum is in tien jaar verbouwd voor €375 miljoen (Volkskrant, 2015). Ook in de historische panden in Utrecht (BouwProfs, 2015) en aan de Coolsingel (RTV Rijnmond, 2015) wordt flink geïnvesteerd om het gebruiksklaar te maken voor nieuwe bestemmingen en daarbij de authentieke historische karakters te behouden. Voor het Rijksmuseum geldt dat de investering niet is ten behoeve van een herbestemming, maar voor restauratie en onderhoud, wat als noodzakelijk wordt geacht door Breuckner (1999, pp. 104). Zonder deze uitgaven zullen de historische gebouwen in verval geraken beweert hij.

Voor de directe omgeving heeft de verbouwing van de panden een positieve waarde, bevestigt onderzoek van Van Duijn & Rouwendal (2013, pp. 473). Cultureel erfgoed heeft volgens hen een substantiële impact op de aantrekkelijkheid van steden. Het Rijksmuseum, de panden van het Janskerkhof en de Coolsingel zijn gesitueerd in het centrum van respectievelijk Amsterdam, Utrecht en Rotterdam. Brueckner (1999, pp. 103) stelt dat er door lange historie van steden meer gebouwen en monumenten van historisch belang zijn en dat er in het centrum van steden veel overheidsinvesteringen zijn in bijvoorbeeld infrastructuur. Hetgeen het aantrekkelijk maakt voor mensen met een hoog inkomen concludeert Brueckner (1999, pp. 105) vervolgens. 

Voor het Rijksmuseum geldt dat het in eigendom is van de Staat en er geen concurrentie is en er is daardoor geen ‘markt’ voor het Rijksmuseum, waardoor de bid-rent curve op die positie zal dalen tot het nulpunt. Het complex van het Janskerkhof en het Postkantoor aan de Coolsingel hebben in eerste instantie geen huurinkomsten en door de leegstand een negatieve invloed op de directe omgeving. Door het geven van een invulling aan de monumentale panden worden er huurinkomsten gegenereerd, welke door de combinatie van authentieke historische kenmerken hoger liggen dan overig vastgoed.Voor alle gevallen geldt dat de verbouwing een positief effect heeft op de grondwaarde van de omgeving, wat is terug te zien in de ‘bulten’ van de curve. Dit heeft uitwerking op de prijzen van woningen in de directe omgeving, want zonder cultureel erfgoed zouden prijzen in bijvoorbeeld Amsterdam en Utrecht respectievelijk 17% en 8% lager liggen berekenden Van Duijn & Rouwendal (2013, pp. 494).


Dit artikel is geschreven als opdracht voor het tentamen van Real Estate and Land Supply. Hierbij is een onderwerp met enkele krantenartikelen theoretisch onderbouwd aan de hand van enkele vooraf gelezen stukken uit de wetenschappelijke literatuur.

Makelaar.

Hoe vaak mij niet gevraagd wordt of ik makelaar wil worden wanneer ik vertel dat ik Vastgoedkunde studeer is niet meer op twee handen te tellen. Blijkbaar is dat de eerste gedachte die bij veel mensen opkomt. Makelaar. Nou was dat niet helemaal mijn insteek voor het volgen van de master en liggen mijn ambities toch echt ergens anders. Desalniettemin vind ik het leuk om zo af en toe een uitstapje te maken richting het makelaarsvak. Zo maak ik nog al eens gebruik van Funda, zowel via de app als de webversie. Of ik daarbij alle functies van Funda benut durf ik niet te zeggen. Tijdens een college kwam Zillow ter sprake, de Amerikaanse variant van hoe wij in Nederland Funda kennen.

Nu de Nederlandse woningmarkt weer lijkt aan te trekken is het wellicht interessant te kijken naar een functie die Zillow wel heeft en Funda niet: Make-me-move. De dienst laat huizenbezitters een verkoopprijs bepalen die nodig is om je te laten verhuizen. Je persoonlijke droomprijs. De woningen zijn dan niet officieel in verkoop, maar je geeft aan welwillend tegenover een vertrek te staan als de ‘make-me-move-price’ wordt geboden. Zillow stelt: “alles heeft zijn prijs, wat is de jouwe?”.

Natuurlijk kun je een veel te hoge ‘droomprijs’ opgeven, maar de kans dan een reactie te krijgen is dan niet groot. Het opgeven van zo’n prijs geeft een goed beeld van de markt. Uiteindelijk zullen vraag en aanbod elkaar vinden, de prijs waarvoor de huizenbezitter zijn huis kwijt wil en de prijs die een potentiële koper bereid is te betalen. Zo werkt het al met de huidige woningmarkt, maar verschil is dat de verkopende partij het nu zelf in de hand heeft aangezien het nog vrijblijvend is. De verkoper krijgt daarnaast zelf ook beter inzicht in verkoopwaarden van woningen.

voordelen-nieuwbouw-nieuw(Bron afbeelding: http://www.bpd.nl)

Naar mijn idee kan Make-me-move de al aantrekkende Nederlandse woningmarkt voorzien van een extra impuls. Woningbezitters die niet per se hoeven te verhuizen, maar ook niet per se hoeven te blijven wonen in hun huidige woning kunnen op deze manier de markt (al is het vrijblijvend) van meer aanbod voorzien. Wanneer er vervolgens iemand is die bereid is de make-me-move-price te bieden kan de mover gaan kijken naar een woning die net iets beter aansluit op zijn huidige woonwensen.

Amerikaans onderzoek rondom Make-me-move toont het succes aan. Mogelijk vinden er ook in Nederland meer verhuisbewegingen plaats wanneer deze dienst wordt gefaciliteerd. Verder laat ik uitwerking daarvan toch maar aan de echte makelaar…

Scheefwonen.

Dit artikel is onderdeel van mijn Real Estate Diary voor het vak Real Estate and Land Supply.

21 jaar wachten. 21 jaar. Mijn mond viel open van verbazing. Een wachttijd van 21 jaar op een sociale huurwoning in Purmerend. Of all places. De stad die door lezers van Trouw als derde uit de bus kwam bij de verkiezing voor lelijkste stad van Nederland. 21 jaar. Blijkbaar is er toch animo om in die stad te wonen. En er zijn te weinig sociale huurwoningen beschikbaar. Een kwestie van vraag en aanbod.

Uit onderzoek van RTL Nieuws blijkt dat de wachttijd op een sociale huurwoning in Nederland gemiddeld zo’n 8 jaar bedraagt. In stadsdelen van Amsterdam verschillen de wachttijden tussen de 14 en 16 jaar en in het centrum zelfs 17 jaar. De gemiddelde leeftijd waarop iemand het ouderlijk huis verlaat is volgens het CBS 22,8 jaar, hetgeen betekent dat diegene nog voor zijn of haar vijfde verjaardag moet zijn ingeschreven om een huisje in het centrum van onze hoofdstad te kunnen bemachtigen. Ga er maar aan staan.

Nog erger geldt dat natuurlijk voor Purmerend. Mocht je daar überhaupt willen wonen, en misschien ben je voor je tweede verjaardag nog wel zo naïef dat je dat wel ziet zitten, dan kun je er maar beter op tijd bij zijn.

Maar hoe komt het nou dat die wachttijden op een sociale huurwoning zo lang zijn? Marc Calon, voorzitter van Aedes, de vereniging voor woningcorporaties, (hij gaf vorig jaar nog een gastcollege bij Ruimtelijke Planning 3, interessante spreker. Alles wat gebeurt is onder invloed van events, niets is te plannen.), wijdt het onder andere aan het feit dat ouderen langer in hun sociale huurwoning blijven zitten, omdat de mogelijkheden om een woning te betrekken in een verzorgingshuis zijn bemoeilijkt. Ook de belastingmaatregelen voor woningcorporaties hebben schuld aan het probleem. Er worden woningen uit de portefeuilles verkocht en te weinig nieuw gebouwd. Hoogleraar woningmarkt, Peter Boelhouwer, voegt daaraan toe dat er te weinig doorstroming is van huur naar koop en dat ook de komst van asielzoekers en vluchtelingen zorgt voor een toenemende behoefte, bovendien zijn er voor hen bepaalde voorrangsregels. Al met al neemt het aanbod af, terwijl de vraag toeneemt.

Eén van mijn eerste gedachten, het scheefwonen, is hierbij niet eens genoemd. Is het niet zo dat men, langer in de sociale huurwoning blijft zitten, omdat een geschikt alternatief niet voor handen is? In Amsterdam bijvoorbeeld bestaat de totale woningvoorraad voor bijna tweederde uit sociale huurwoningen en is het overige deel vaak niet betaalbaar voor de middenklasse. Dat gat is niet te overbruggen, waardoor zij blijven zitten en er geen ruimte vrijkomt voor diegene die wel voor een sociale huurwoning in aanmerking komen.

Al met al een complex probleem dat zich niet zomaar laat oplossen…


Hoe grappig dat juist de dag nadat mijn ‘dagboekstukje’ dit artikel op NU.nl verschijnt…
Schermafbeelding 2015-09-22 om 15.17.53


Op Vastgoedactueel.nl verschijnt overigens een artikel dat het onderzoek van RTL Nieuws onderuit haalt. Dat is hier te lezen.