How to understand changes in the investment strategies for social housing?

Door bedrijven of door woningbouwcorporaties? Wat betekent dit voor investeringen in sociale huurwoningen op verschillende locaties?

Het blijkt voor gemeenten lastig om te kunnen omgaan met grote woningcorporaties. Deze corporaties hebben een te machtige onderhandelingspositie ten opzichte van gemeenten als het gaat om het realiseren van sociale woningbouw (FTM.nl, 2015). Nieuwe wetgeving moet ervoor gaan zorgen dat de bal weer bij de gemeenten komt te liggen door het vormen van woningmarktregio’s. Een corporatie mag slechts in één woningmarktregio investeren, waardoor woningcorporaties gemeenten (straks woningmarktregio’s) niet langer tegen elkaar kunnen uitspelen.

In Nederland domineren de overheden op de grondmarkt (Needham, 1992, pp. 670). Zowel in bezit als door het planningsregime. Samenwerkingsverbanden tussen woningcorporaties en gemeenten kunnen volgens Evans (2004, ch. 15) zorgen voor rendabele projecten, omdat gemeenten de grond vaak al in bezit hebben of gebruik kunnen maken van compulsory purchase. Onteigening kan in Nederland als het een maatschappelijk belang dient. Sociale woningbouw wordt gezien als een maatschappelijk belang. In zo’n samenwerking kunnen corporaties kunnen grond verkrijgen van de gemeenten tegen een lage prijs. Dit is nodig aangezien sociale woningbouw vaak niet de highest and best use is (De Kam et al, 2008, pp. 2). De markt zal daarom geen sociale woningbouw leveren wanneer de grondprijzen te hoog zijn (De Kam et al, 2008, pp. 10). Needham (1992, pp. 678) zegt hierover dat er in bijzondere omstandigheden ‘subsidies’ ter beschikking worden gesteld om het project met sociale woningbouw kostendekkend te krijgen. In onderstaande grafiek is te zien dat wanneer de corporatie de grond kan verkrijgen voor een lager bedrag, de ontwikkeling grootschaliger kan worden en er meer te besteden is aan andere kosten (bijvoorbeeld bouwkosten).

Schermafbeelding 2015-11-17 om 12.29.33

De Amerikaanse belegger Heitman ziet kansen op de Nederlandse woningmarkt. Een specifieke doelgroep en de lange wachtlijsten voor een sociale huurwoning hebben de belegger doen besluiten in te stappen. In het artikel verkondigt Heitman de grond voor realisatie van het sociale woningbouwproject tegen een lage prijs te kunnen verkrijgen (FD, 2015). De gemeente Amsterdam ziet blijkbaar het maatschappelijk belang van de ontwikkeling en heeft naast de scherpe grondprijs ook het vergunningentraject snel doorlopen, waardoor (rente)kosten bespaard zijn gebleven. De ontwikkeling met een BAR van 6% van het project valt of staat met deze samenwerking.

Een samenwerking tussen gemeente en woningbouwcorporatie of ontwikkelaar draagt bij aan het behalen van positieve resultaten. Waar nieuwe wetgeving gemeenten enerzijds in bescherming nemen tegen corporaties kunnen gemeenten anderzijds via nieuwe samenwerkingen het maatschappelijk belang nog beter dienen.


Dit artikel is geschreven als opdracht voor het tentamen van Real Estate and Land Supply. Hierbij is een onderwerp met enkele krantenartikelen theoretisch onderbouwd aan de hand van enkele vooraf gelezen stukken uit de wetenschappelijke literatuur.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s