Nieuwbouwparadox

NEPROM identificeert in haar jaarlijkse ‘Monitor Nieuwe Woningen’ een afname van de verkoopportefeuille van de bestaande woningvoorraad. Daarnaast groeit het aanbod aan nieuwbouwwoningen niet evenredig met de toenemende vraag. De verkoopportefeuille slinkt terwijl de verkoop groeit (NEPROM, 2016). Een tekort op de Nederlandse woningmarkt dreigt.

Het aantal verleende bouwvergunningen voor nieuwbouw van woningen was sinds 2013, het laagste punt na de economische crisis, weer aan het stijgen (CBS, 2016). Echter laat het 12-maandstotaal van juni 2015 tot en met mei 2016 een daling zien in het aantal nieuwbouwwoningen waarvoor een vergunning is aangevraagd en ligt het niveau onder 43.000 vergunde nieuwbouwwoningen [zie figuur 1] (Cobouw, 2016). Gezien de afnemende voorraad en toenemende vraag naar nieuwbouwwoningen is dit opmerkelijk.

Schermafbeelding 2016-08-14 om 13.08.22

Het aantal nieuwbouwwoningen waarvoor een vergunning is verleend is volgens Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft, niet genoeg om aan de vraag naar minstens 80.000 nieuwe woningen per jaar te voldoen (NAW, 2016). Woningprognose Primos 2015 prognosticeert eveneens een productieopgave van 80.000 tot 90.000 nieuwe woningen per jaar (Bouwend Nederland, 2016), terwijl de Rabobank 70.000 tot 80.000 nieuwe koop- en huurwoningen per jaar voldoende acht (FD, 2016a). In 2015 was de werkelijke productie 48.381 nieuwe woningen. Een stijging ten opzichte van de productie in 2014, maar ook het vierde opeenvolgende jaar dat de productie niet boven de 50.000 nieuwe woningen kwam (CBS, 2016). Het tekort aan woningen groeit met ongeveer 30.000 per jaar en is inmiddels opgelopen tot ongeveer 200.000 woningen (Dynamis, 2016).

Een aanvulling van de nieuwbouwportefeuille is wenselijk en noodzakelijk, omdat 1) er door sloop woningen aan het bestaande woningaanbod worden onttrokken, 2) de vraag naar woningen stijgt door een toename van het inwoneraantal en 3) de huishoudenssamenstelling aan verandering onderhevig is (Trouw, 2016). Daarnaast is er door de lage productie van de voorgaande jaren sprake van een inhaalvraag (Cobouw, 2016). Het tekort aan woningen doet zich voor in zowel de koop- als huursector. De toenemende schaarste heeft tot gevolg dat de druk op de bestaande woningvoorraad groter wordt en de prijzen stijgen (Trouw, 2016).

Redenen
Er worden verschillende redenen genoemd voor het achterblijven van de productie. Allereerst de roep om transformatie van onder andere Rijksbouwmeesters (NAW, 2016). Het Planbureau voor de Leefomgeving [PBL] (2016) berekent dat door leegstaande panden te transformeren tot 2050 een bandbreedte van 35 tot 80% van de woningbehoefte kan worden gerealiseerd. Friso de Zeeuw, hoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de TU Delft, stelt echter dat de potentie van leegstaande gebouwen voor transformatie naar woningen in de praktijk circa 5% van de woningbehoefte dekt. Het PBL-rapport ‘Transformatiepotentie: woningbouwmogelijkheden in de bestaande stad’ neemt volgens De Zeeuw afzonderlijke leegstaande gebouwen in ogenschouw als terreinen en bebouwde gebieden die voor transformatie in aanmerking komen, zoals verlopen bedrijfsterreinen, mee in de berekening, terwijl de potentie er in de praktijk niet is. Daarnaast is geen rekening gehouden met de financiële haalbaarheid van de locaties. De Zeeuw stelt: “Hoe groter de effectieve woningvraag, des te groter de noodzaak om ook buiten het bestaand stedelijk gebied woningen te bouwen” (Gebiedsontwikkeling.nu, 2016). Ten tweede wordt de hoge grondprijs genoemd als reden voor de achterblijvende woningproductie. Gemeentelijke grondbedrijven en grote bouwers hanteren te hoge prijzen, waardoor projectontwikkelingen om financiële redenen niet kunnen worden gerealiseerd (FD, 2016). Grondprijzen liggen gemiddeld 10% hoger dan aan het begin van de crisis, terwijl de prijzen van nieuwbouwwoningen, gecorrigeerd voor kwaliteitsverschillen, gemiddeld 15% lager liggen, berekent de Nederlandse Vereniging van Bouwondernemers [NVB]. Volgens de NVB hebben gemeenten ongeveer driekwart van de beschikbare bouwgrond in bezit en streven zij naar opbrengsmaximalisatie in plaats van het stimuleren van de woningproductie (FD, 2016b).

Literatuur
Volgens het vierkwadrantenmodel van DiPasquale & Wheaton (1994) zou bij stijgende huizenprijzen en toenemende vraag de productie van woningen toenemen. Boelhouwer (2005) heeft een onderzoek gedaan naar een vergelijkbare situatie die zich voordeed tussen 1990 en 2004. Ook in die periode was er een paradox door de stijgende huizenprijzen enerzijds en de stagnatie van de woningbouwproductie anderzijds. Het veranderende grondbeleid was destijds een oorzaak van de paradox; van actief naar passief beleid.

Aan de huidige paradox liggen andere oorzaken ten grondslag. Een onderzoek naar die oorzaken is onderdeel van mijn masterthesis. To be continued…

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s